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Trascrizione contratto preliminare: come e quando farla

La trascrizione del contratto preliminare è facoltativa, ma è un adempimento che garantisce l'acquirente contro brutte sorprese

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Trascrizione contratto preliminare: benefici per stare tranquilli

Trascrizione contratto preliminare – Si tratta di un adempimento facoltativo (a differenza della registrazione che è obbligatoria) che tuttavia non va sottovalutato. Trascrivere il compromesso, infatti, mette al riparo da tante situazioni negative che potrebbero verificarsi nel lasso di tempo che va dalla sottoscrizione del preliminare al rogito. Vediamo quali.

Perché trascrivere il contratto preliminare?

Il contratto preliminare obbliga le parti a sottoscrivere e concludere il contratto definitivo di compravendita. Tuttavia, questo impegno riguarda esclusivamente le parti e non può esser fatto valere nei confronti di terzi. Quindi, nel caso in cui l’immobile sia oggetto di compromesso possono verificarsi delle situazioni in cui le parti sono prive di tutela. In particolare:

  • nel caso in cui il venditore prometta la casa in vendita anche ad altri soggetti;
  • nel caso in cui il venditore, dopo il preliminare e prima del rogito, iscriva ipoteca o altro diritto reale di godimento (ad esempio una servitù);
  • nel caso in cui i creditori del venditore iscrivano ipoteca o trascrivano un pignoramento sul bene prima del rogito.

In tutti questi casi l’acquirente non può far annullare il preliminare, ma avrà solo la possibilità di chiedere il risarcimento del danno.

Per prevenire queste ipotesi si può trascrivere il compromesso, in maniera tale che l’atto sia opponibile a terzi.

Quali contratti preliminari possono essere trascritti?

Per poter essere trascritto il compromesso deve essere stipulato per atto pubblico ovvero per scrittura privata autenticata.

Quali effetti ha la trascrizione del preliminare?

Si dice comunemente che la trascrizione del compromesso ha un effetto prenotativo: vale a dire che gli effetti del rogito, cioè del contratto di acquisto vero e proprio, vengono retrodatati al momento della sottoscrizione del preliminare. Questo comporta per l’acquirente il vantaggio di veder prevalere la sua trascrizione su tutte le altre, anche pregiudizievoli (come le ipoteche o i pignoramenti) che vengono trascritte successivamente al preliminare.

Affinchè questi effetti si producano, tuttavia, è fondamentale rispettare dei termini. In particolare:

  • la trascrizione del contratto definitivo deve avvenire entro un anno dalla data convenuta per la sua stipula. Quindi una volta trascritto il preliminare che prevede, ad esempio, che la conclusione del definitivo debba avvenire entro il 31.12.2017, per avere il c.d. effetto prenotativo della trascrizione del preliminare, si dovrà trascrivere il contratto definitivo entro il 31.12.2018;
  • In ogni caso gli effetti della trascrizione del preliminare decadono dopo tre anni.

Quanto costa trascrivere il compromesso?

Si paga l’imposta ipotecaria in misura fissa (pari a 200 euro) e le ulteriori tasse ipotecarie di 35 euro. A tali costi si aggiungono quelli per il notaio e per la registrazione del preliminare.

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Fabrizio Gareggia

Avvocato iscritto all'Ordine degli Avvocati di Perugia - Laurea in Giurisprudenza conseguita presso l'Università degli Studi di Perugia con una tesi in Diritto del Lavoro sul tema "Il principio di non contestazione nel processo del lavoro - Cass. SSUU 761/2002". Esercita la professione legale nel proprio studio sito in Bastia Umbra (PG)

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