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Preliminare di compravendita: cos’è e come funziona

Il compromesso è un contratto molto diffuso che presenta insidie e dal quale dipende il buon esito di un acquisto immobiliare.

preliminare di compravendita
Il preliminare di compravendita o compromesso: cos’è e come funziona

Preliminare di Compravendita – Hai deciso di acquistare una casa e dopo aver visitato diverse agenzie immobiliari finalmente hai trovato quella giusta per prezzo, dimensioni e posizione. L’agente immobiliare a questo punto ti propone di fare un’offerta d’acquisto. Cosa succede se la proposta viene accettata? Qual è il passo successivo da fare per acquistare in sicurezza la tua nuova casa? Lo vediamo in questo articolo.

Contratto preliminare: cos’è?

Il contratto preliminare di compravendita, nella pratica conosciuto come compromesso, è il contratto attraverso il quale il venditore e l’acquirente si accordano e si impegnano a concludere la vendita in base alle condizioni e nei termini fissati nel preliminare.

Quindi il compromesso stabilisce le condizioni della vendita prima dell’atto definitivo, cioè il rogito.

Il contratto preliminare per acquistare una casa deve essere fatto per iscritto: il preliminare, secondo il codice civile infatti, deve avere la stessa forma del contratto definitivo. Quindi, poiché si sta acquistando un immobile, la forma scritta è obbligatoria.

Compromesso: va trascritto?

Uno dei principali rischi che si corrono quando si acquista un immobile è che il venditore prometta di vendere la casa non solo a voi, ma anche ad altre persone: in questa eventualità si finisce in un intricato labirinto di carte bollate e tribunali che è meglio evitare. Quindi è bene considerare che il preliminare trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, diversamente da un semplice contratto preliminare non trascritto, è opponibile a terzi e quindi vi consente di “prenotare” l’immobile e di avere la precedenza su altri eventuali acquirenti, ma anche sui creditori del venditore che potrebbero ipotecare o pignorare la casa prima del contratto definitivo di compravendita, lasciandovi in mezzo ad un mare di guai.

Il compromesso, per poter essere trascritto, deve essere redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata: nel primo caso il preliminare viene scritto e formato da un notaio. Nell’altro caso il notaio si limiterà ad autenticare le firme del compratore e del venditore quando sottoscrivono il compromesso alla sua presenza.

Qui puoi trovare informazioni più approfondite sulla trascrizione del preliminare e sui relativi costi.

Registrazione preliminare di compravendita

Mentre la trascrizione del compromesso è facoltativa, ma è una garanzia per l’acquirente, la registrazione è obbligatoria e va effettuata entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Qui puoi trovare informazioni più dettagliate sulla registrazione del compromesso. L’effetto della registrazione è anche quello di conferire data certa all’atto.

Quali elementi deve contenere il preliminare di compravendita?

Ci sono alcuni elementi fondamentali che dobbiamo inserire nel contratto e sono:

  • i dati anagrafici completi delle parti;
  • il prezzo stabilito per la compravendita e le modalità di pagamento;
  • una descrizione della casa con i riferimenti catastali;
  • la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito;
  • se sono presenti, vanno dichiarati eventuali vincoli come ipoteche, servitù, ecc…;
  • il versamento della caparra (penitenziale o confirmatoria);
  • il titolo di possesso del venditore, cioè l’atto di provenienza in base al quale il venditore dimostra di essere il proprietario della casa che ci sta vendendo;
  • una dichiarazione che l’immobile è in regola con le norme edilizie ed urbanistiche;
  • la data e la firma delle parti.

Contratto preliminare non rispettato: quali conseguenze?

Se il contratto, regolarmente sottoscritto e registrato, non viene rispettato da una delle parti senza alcun legittimo motivo, l’altra parte potrà chiedere all’Autorità Giudiziaria di emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo di compravendita. Questo diritto è espressamente previsto dall’art. 2932 cc: in questo caso alla parte adempiente spettano anche il risarcimento dei danni ed il rimborso delle spese.

Può anche accadere che non si abbia più interesse a vendere, quindi, in caso di inadempimento l’altra parte può chiedere anche semplicemente la risoluzione del contratto per inadempimento. In questo caso l’acquirente può ottenere la restituzione della caparra e l’eventuale risarcimento dei danni.

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Fabrizio Gareggia

Avvocato iscritto all'Ordine degli Avvocati di Perugia - Laurea in Giurisprudenza conseguita presso l'Università degli Studi di Perugia con una tesi in Diritto del Lavoro sul tema "Il principio di non contestazione nel processo del lavoro - Cass. SSUU 761/2002". Esercita la professione legale nel proprio studio sito in Bastia Umbra (PG)

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