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Disdetta affitto 2018: condizioni e modulo lettera.

Il contratto di locazione si rinnova automaticamente salvo che intervenga disdetta da una delle parti. Vediamo come impedire il rinnovo ed interrompere anticipatamente il contratto.

disdetta affitto
Disdetta affitto 2018

Disdetta affitto 2018: la disdetta dal contratto di locazione di un immobile, sia esso una casa, un garage, box, o una locazione commerciale (un bar o uno studio professionale), segue una disciplina specifica. In primo luogo bisogna distinguere tra le diverse tipologie di affitto e poi vedere la situazione nella prospettiva del locatore o dell’inquilino.

In questo articolo, inoltre, vedremo le differenze tra disdetta del contratto di affitto per impedire il rinnovo tacito della locazione e recesso anticipato, cioè la possibilità per le parti di interrompere in ogni momento, prima della scadenza, il rapporto contrattuale.



I contratti di locazione

  • Contratto a canone libero 4+4: è il contratto più diffuso: inquilino e proprietario sono liberi di stabilire le condizioni dell’affitto, anche se la durata è fissata dalla legge in 4 anni. Dopo la prima scadenza, senza disdetta, il contratto si rinnova per altri 4 anni.
  • Contratto a canone concordato: viene definito anche contratto “assistito” ed è stipulato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini utilizzando degli schemi contrattuali appositi. Anche il canone viene stabilito in base a questi accordi, per tale ragione la legge riconosce importanti ageovolazioni fiscali. Il contratto a canone concordato inoltre si differenzia dagli altri anche per la durata: il primo periodo ha una durata non inferiore a 3 anni ed è rinnovabile, salvo disdetta, per altri 2 anni.
  • Contratto per esigenze abitative transitorie: questo contratto si caratterizza per il fatto che il locatore o il conduttore hanno interesse a concedere in locazione l’immobile solo per un periodo di tempo determinato: si pensi al caso del lavoratore fuori sede che necessita di un alloggio per il tempo necessario all’incarico.
  • Contratto di locazione per studenti universitari: è una tipologia di contratto riservata alle esigenze degli studenti universitari e può essere utilizzato solo nei comuni ove ha sede un’università o sedi distaccate per corsi universitari. Gli accordi territoriali possono estendere l’utilizzo di questo contratto anche a comuni limitrofi.
  • Contratto di locazione libero: in questo contratto sia il canone che la durata sono liberi e interamente rimessi alla volontà delle parti. Può essere utilizzato per particolari finalità (es. uso foresteria) oppure se riguarda le pertinenze di un’abitazione (box, garages, ecc…) oppure ancora le abitazioni di lusso o gli immobili vincolati.
  • Contratto di locazione commerciale: per immobili non adibiti ad uso abitativo. Il canone iniziale è libero e deve rimanere fisso per i primi tre anni. La durata del contratto è di 6 anni per attività commerciali, artigianali o industriali e di 9 anni per le attivitià alberghiere.


Disdetta affitto: cos’è?

Il contratto di locazione si rinnova tacitamente dopo la prima scadenza (4 anni per i contratti a canone libero e 3 anni per i contratti a canone concordato). Se le parti non vogliono che il contratto si rinnovi devono inviare all’altra parte la disdetta, che è un atto scritto, inviato a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, con il quale si comunica la volontà di non rinnovare il contratto.

Se il contratto è registrato la locazione non si interrompe nel caso in cui l’immobile locato venga venduto, poiché la registrazione conferisce anche la data certa. In mancanza, come abbiamo visto in questo articolo, il contratto è nullo e non ha nessuna efficacia. Se l’inquilino invia la disdetta al vecchio proprietario, questa avrà effetti anche nei confronti del nuovo proprietario.

Il termine minimo con cui inviare il preavviso è di 6 mesi per la locazione ad uso abitativo e di 12 mesi per la locazione commerciale.



La disdetta del contratto ad uso abitativo a canone libero 4+4 o a canone concordato 3+2.

Se il contratto d’affitto è a canone libero la durata minima è di 4 anni, rinnovabili per altri 4. Se, invece il contratto di locazione è a canone concordato la durata minima del primo periodo è di 3 anni, con un rinnovo automatico per altri 2.

Entro sei mesi dalla prima scadenza, come detto, ciascuna delle parti può inviare disdetta all’altra parte che, nei successivi 60 giorni ha la facoltà di rispondere e accettare la disdetta o proporre un rinnovo del contratto che può ovviamente essere rifiutato. In mancanza di disdetta, o in caso di disdetta tardiva – cioè inviata con un preavviso inferiore a 6 mesi – la locazione si rinnova automaticamente.

Disdetta locazione da parte del locatore.

Il locatore può impedire il rinnovo del contratto alla prima scadenza solo in presenza di motivi determinati, tassativamente individuati dalla legge che riassumiamo di seguito:

  • Destinazione dell’immobile ad uso proprio, o del coniuge, dei figli o di parenti entro il secondo grado;
  • L’inquilino dispone nello stesso comune di un altro immobile idoneo ad essere impiegato come abitazione;
  • Mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore;
  • Ricostruzione, demolizione o ristrutturazione dell’edificio;
  • Vendita a terzi dell’immobile locato (all’inquilino in questo caso spetta la prelazione);


Disdetta locazione da parte del conduttore: il recesso anticipato.

L’inquilino, se previsto dal contratto, può recedere in ogni momento dando un preavviso anche minimo, purché stabilito nel contratto di locazione su accordo delle parti. Qualora il contratto non preveda nulla al riguardo, il conduttore può recedere solo se ricorrono gravi motivi e deve dare il preavviso di 6 mesi.

I gravi motivi che consentono all’inquilino di dare disdetta anticipata al contratto di affitto sono tutti quelli estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti (1). Ad esempio costituisce grave motivo la presenza di evidenti fenomeni di muffa nell’appartamento concesso in locazione. In ogni caso, si tratta di una valutazione rimessa al giudice caso per caso.

Modello di comunicazione di recesso da parte del conduttore
(da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza a mezzo raccomandata AR)

Luogo………………………………, data ………………………..

Oggetto: RECESSO dal contratto di locazione relativo all’immobile sito in …………. …………………….. alla via ……………………………

In relazione al contratto di locazione di cui in oggetto, registrato a …………………………… il …………………………… la cui naturale scadenza è fissata per il ……………………………….. con la presente comunico il mio recesso anticipato come previsto da:

Art. n. …… del contratto di locazione.
(se si tratta di recesso previsto dal contratto)

Art. n. 3 della legge 431/98, vista l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione per i seguenti gravi motivi: (specificare i motivi in maniera dettagliata).
(se si tratta di recesso legale)



Disdetta locazione commerciale

Anche la locazione commerciale si rinnova tacitamente per altri 6 anni dopo la prima scadenza se non interviene la disdetta da una delle parti. In questo caso, la raccomandata deve pervenire all’altra parte almeno 12 mesi prima della scadenza.

Il locatore può inviare disdetta solo se ricorrono motivi specifici che ricalcano in alcuni punti quelli già visti per la locazione abitativa e sono:

  • La destinazione dell’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • La destinazione dell’immobile ad attività commerciale, artigianale, professionale propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • Lavori di notevole entità che rendono l’immobile inutilizzabile e per i quali la permanenza del locatore sia incompatibile.

Nel caso di recesso del locatore è previsto il pagamento di una indennità per la perdita dell’avviamento tutte le volte in cui il conduttore svolga attività a diretto contatto con il pubblico: in questo caso, infatti, la legge presume che lo spostamento di un’attività avviata da tempo in altro luogo comporti un danno in termini di fatturato che deve essere risarcito in misura predeterminata. Indennizzato, appunto, con una somma pari 18 mensilità che diventano 21 in caso di attività alberghiere.

Il conduttore può comunicare la disdetta dal contratto di locazione con preavviso di almeno 12 mesi liberamente. Se il contratto lo prevede, o in presenza di gravi motivi, la disdetta può essere data anche prima della naturale scadenza del contratto (recesso anticipato) con un preavviso, in questo caso, di 6 mesi.

Anche in questo caso per gravi motivi devono intendersi quei motivi sopravvenuti e non prevedibili. Facciamo qualche esempio:

  • E’ ammesso il recesso anticipato se sopravvengono condizioni economiche negative che impongono una riduzione della struttura aziendale;
  • Non è ammesso il recesso anticipato se vi sono delle ragioni di convenienza economica, perché ad esempio il conduttore ha trovato un altro immobile ad un canone più conveniente.


  1. Corte di Cassazione, Sentenza n. 5328 del 8 marzo 2007;
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Fabrizio Gareggia

Avvocato iscritto all'Ordine degli Avvocati di Perugia - Laurea in Giurisprudenza conseguita presso l'Università degli Studi di Perugia con una tesi in Diritto del Lavoro sul tema "Il principio di non contestazione nel processo del lavoro - Cass. SSUU 761/2002". Esercita la professione legale nel proprio studio sito in Bastia Umbra (PG)

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