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Locazione “in nero”: conseguenze e rimedi.

Il contratto di locazione non registrato all'Agenzia delle Entrate è nullo. E' comunque possibile correre ai ripari con la registrazione tardiva. Vediamo quali sono le conseguenze e cosa fare per risolvere il problema.

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Il contratto di locazione non registrato è nullo

Per espressa previsione di legge se il contratto di locazione non viene registrato è nullo: le conseguenze sono importanti: ad esempio l’inquilino potrà richiedere la restituzione di tutti i canoni pagati ed il risarcimento del danno ed è prevista la possibilità di comminare sanzioni amministrative salate.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione [1] in materia ci offre lo spunto per analizzare il caso e chiarire cosa è possibile fare e quali sono le conseguenze specifiche della mancata registrazione di un contratto di locazione




Conseguenze della mancata registrazione del contratto.

Come abbiamo anticipato, la mancata registrazione di un contratto di locazione ha delle importanti ricadute sul vincolo contrattuale, in quanto lo stesso, essendo nullo, non dà la possibilità alle parti di vedere tutelati i propri diritti in caso di inadempimento.

La Giurisprudenza [2] ha riepilogato in maniera puntuale quali sono queste conseguenze:

  • L’inquilino non può essere costretto a pagare i canoni di affitto, poiché l’eventuale pagamento viene qualificato come indebito oggettivo, vale a dire che non essendoci un contratto valido, il canone non ha motivo di essere pagato.
  • Tutti i canoni versati possono essere richiesti indietro fino al momento in cui il contratto non viene sanato attraverso la registrazione all’Agenzia delle Entrate con il pagamento della relativa imposta.
  • Non è possibile procedere contro l’inquilino che non paga l’affitto con lo sfratto, ma sarà possibile solo chiedere la liberazione dell’immobile con le procedure ordinarie (con costi e tempi molto maggiori), dovendosi qualificare la situazione come “occupazione senza titolo“.




Omessa registrazione: conseguenze fiscali.

La mancata registrazione comporta l’applicazione di una sanzione diversa a seconda della violazione commessa, come indicato nell’elenco che segue:

  • Se il contratto non viene registrato sarà applicata una sanzione che varia tra il 120% e il 240% dell’imposta dovuta e non versata.
  • Se il contratto viene registrato tardivamente, sarà applicata una sanzione pari al 30% dell’imposta originariamente dovuta.

La registrazione tardiva

La mancata registrazione del contratto determina, una nullità per violazione di norme imperative che, tuttavia, proprio in considerazione della particolare disciplina legislativa del contratto di locazione, può essere sanata con il pagamento tardivo dell’imposta di registro attraverso il c.d. ravvedimento operoso.

Questo principio è stato riaffermato anche da una recentissima sentenza della Corte di Cassazione della quale riportiamo la massima in nota [1].

La registrazione difforme o parziale

Cosa accade quando la registrazione c’è, ma è difforme da quanto pattuito in realtà (ad esempio se si dichiara un canone di locazione inferiore rispetto a quello che si percepisce realmente)?

In questo caso occorre fare riferimento al concetto di simulazione: le parti, infatti, dichiarano una cosa, ma in realtà ne hanno stabilita un’altra. L’effetto, tuttavia, è che il contratto sarà valido ed efficace solo per le condizioni dichiarate e non per quelle oggetto di accordo segreto: per tanto, il proprietario dell’immobile affittato non potrà mai pretendere giudizialmente dall’inquilino il pagamento dell’intero canone pattuito.

Per sanare questa situazione è possibile fare la c.d. “controdichiarazione” e registrarla: si tratta di una dichiarazione formale con la quale si mettono nero su bianco

Se viene dichiarato un canone inferiore rispetto a quello effettivamente percepito, verrà comminata una sanzione che varia dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta, calcolata sulla differenza tra l’imposta dovuta e quella effettivamente versata.

Chi deve registrare il contratto?

E’ il locatore che deve provvedere entro 30 giorni dalla firma alla registrazione del contratto di locazione.

Nella prassi le parti si accordano per prevedere che se non vi provvede il locatore anche il conduttore potrà recarsi all’Agenzia delle Entrate per registrare il contratto.

Allo stesso modo, in quasi tutti i contratti di locazione, si prevede che il costo della registrazione venga ripartito al 50% per ciascuna delle parti.

Note:

  1. Cassazione, ordinanza n. 20858 del 06-09-2017 «Deve ritenersi valido anche per la locazione abitativa il principio secondo cui la mancata registrazione del contratto determina, una nullità per violazione di norme imperative, la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto.»
  2. Cassazione SS.UU., sentenza n. 23601 del 7 febbraio/9 ottobre 2017
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Fabrizio Gareggia

Avvocato iscritto all'Ordine degli Avvocati di Perugia - Laurea in Giurisprudenza conseguita presso l'Università degli Studi di Perugia con una tesi in Diritto del Lavoro sul tema "Il principio di non contestazione nel processo del lavoro - Cass. SSUU 761/2002". Esercita la professione legale nel proprio studio sito in Bastia Umbra (PG)

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