Notizie Giuridiche

Delibera di condominio annullabile se la manutenzione non è risolutiva.

Deve essere annullata la delibera condominiale che dispone un intervento di manutenzione non risolutivo. Quando il Tribunale ha la competenza di sindacare il merito delle scelte assembleari?

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Annullabile la delibera che stabilisce opere di manutenzione straordinaria non risolutive.

Se la delibera dell’assemblea condominiale decide per un’opera di manutenzione straordinaria che danneggia un singolo condomino è annullabile [1].

Per un quadro generale sull’assemblea condominiale e sulle sue funzioni si può consultare l’articolo: Assemblea di condominio: come funziona.



L’annullabilità delle delibere assembleari.

Una delibera assembleare di condominio è annullabile quando:

  • presenta vizi formali riguardo alle modalità con cui è stata convocata
  • in caso di irregolare costituzione dell’assemblea, quando cioè non sono presenti un numero sufficiente di condomini per lo svolgimento dell’assemblea;
  • se è stata approvata con una maggioranza diversa da quella prevista per legge.

In tutti questi casi è prevista la possibilità di impugnare la delibera assembleare dinanzi all’Autorità Giudiziaria nel termine di 30 giorni.

Per fare alcuni esempi, sono state ritenute annullabili le deliberazioni in cui l’ordine del giorno era incompleto [2] oppure quelle in cui un condomino non era stato regolarmente convocato [3]. La casistica è piuttosto ampia, ma si sviluppa in base ai criteri che abbiamo appena evidenziato.

In un recente caso affrontato dal Tribunale di Torino (Sentenza n. 4241/2017 del 31/08/2017) è stata annullata la delibera di rifacimento del lastrico solare di un condominio perché non era idonea a risolvere il problema delle infiltrazioni d’acqua lamentate dal condomino dell’ultimo piano. Tra le soluzioni proposte dal tecnico di fiducia del condomino l’assemblea aveva scelto quella che prevedeva la realizzazione di opere ritenute non efficaci e, per di più, sulla sola proprietà del condomino che lamentava le infiltrazioni.

In questo caso il Tribunale ha ritenuto di poter censurare la delibera non solo per la sua illegittimità, ma anche per il suo contenuto pregiudizievole rispetto ad un singolo condomino che non poteva subire un “non consentito predominio della maggioranza”.



Chi può impugnare la delibera assembleare.

La delibera può essere impugnata dai condomini assenti, da quelli che hanno votato contro (dissenzienti) e da coloro che si sono astenuti. Chi ha votato favorevolmente o, comunque, ha accettato il contenuto della delibera anche se era irregolare, non possono impugnarla.

A chi si notifica l’impugnazione della delibera? Il destinatario dell’impugnazione è l’amministratore di condominio, che lo rappresenta legalmente e in giudizio.

Ovviamente, per poter impugnare una delibera bisogna avere un interesse in tal senso: in sostanza la delibera deve crearci un pregiudizio concreto, non si potrà impugnare una delibera di programmazione o che conferma altre precedenti delibere non impugnate nei termini [4].

Il termine per impugnare la delibera è di 30 giorni che decorrono:

  • dalla data della delibera per i condomini che hanno votato contro o che si sono astenuti;
  • dalla data di comunicazione del verbale di delibera per i condomini che non erano presenti in assemblea. Se il verbale non viene trasmesso il termine non inizia mai a decorrere.

Gli effetti dell’annullamento.

Una cosa importante da evidenziare è che la delibera è valida ed efficace fino a quando non viene annullata con sentenza passata in giudicato. Per evitare di subire gli effetti di un atto che si ritiene ingiusto, è possibile richiedere al Tribunale la sospensione della delibera fino alla conclusione del processo.

L’annullamento ha efficacia retroattiva: questo vuol dire che una volta annullata la delibera dovranno essere adottati tutti gli atti necessari per eliminare completamente i suoi effetti come se non fosse mai esistita. L’unico limite sono eventuali diritti acquisiti da terzi di buona fede.

  1. In base alla lettura combinata degli artt. 1109 co. 2 n. 3, 1108 co. 2 richiamati dall’art. 1139 Cod. Civ.;
  2. Cass. 23 maggio 1992, n. 6212;
  3. Cass. 31 marzo 2013, n. 8520;
  4. Cass. 6 luglio 1973, n. 1923;
Leggi il testo della sentenza del Tribunale di Torino n. 4241/17

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Fabrizio Gareggia

Avvocato iscritto all'Ordine degli Avvocati di Perugia - Laurea in Giurisprudenza conseguita presso l'Università degli Studi di Perugia con una tesi in Diritto del Lavoro sul tema "Il principio di non contestazione nel processo del lavoro - Cass. SSUU 761/2002". Esercita la professione legale nel proprio studio sito in Bastia Umbra (PG)

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