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Assemblea di condominio: come funziona?

Una guida rapida per capire come funziona e come difendersi nell'assemblea di condominio.

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Come difendersi in assemblea di condominio?

L’assemblea di condominio è l’organo che ha competenza a deliberare in materia di gestione ordinaria delle parti comuni, di manutenzione straordinaria, di nomina e revoca dell’amministratore.

Quando la decisione è presa maggioranza dei condomini vincola anche I condomini contrari.



Assemblea ordinaria e straordinaria

Le convocazioni possono essere ordinarie o straordinarie.

L’assemblea ordinaria: deve essere convocata una volta all’anno dall’amministratore per l’approvazione del rendiconto del bilancio preventivo.

L’assemblea straordinaria: può essere convocata in qualsiasi momento quando vi siano esigenze particolari che richiedono una manifestazione di volontà dell’assemblea.

L’assemblea deve essere convocata almeno cinque giorni prima con lettera raccomandata, a mezzo fax oppure con una pec.
Può essere prevista anche una data di seconda convocazione, purché non sia lo stesso giorno della prima convocazione.



Il quorum costitutivo ed il quorum deliberativo

Affinché l’assemblea possa deliberare validamente devono essere rispettati due requisiti: un quorum costitutivo, che rappresenta il numero minimo dei condomini che devono essere presenti per la validità della seduta. Un quorum deliberativo, che rappresenta il numero minimo dei condomini favorevoli ad adottare una certa decisione.

Quando la delibera assembleare è presa nel rispetto della legge vincola anche i condomini assenti, dissenzienti, o coloro che sono diventati condomini successivamente alla sua adozione.

Le delibere possono essere revocate o modificate con una successiva delibera assembleare, votata con le stesse maggioranze previste per l’adozione della delibera che si intende modificare o revocare.

Annullabilità delle delibere assembleari.

Le delibere dell’assemblea condominiale sono annullabili quando:
– violano le norme sul procedimento di formazione della volontà assembleare;
– deliberano su opere di straordinaria manutenzione pregiudizievoli per un singolo condomino;
– approvano innovazioni che pregiudichino il godimento delle cose comuni ovvero siano eccessivamente onerosi.

In questo caso I condomini dissenzienti o assenti all’assemblea devono impugnare la delibera dinanzi all’autorità giudiziaria entro 30 giorni che decorrono, per i condomini assenti, dalla data di ricezione del verbale.
Per i condomini dissenzienti, dalla data della delibera.

Nullità delle delibere assembleari

Le delibere sono nulle quando violano le norme sulla costituzione dell’assemblea e sulle modalità di espressione del voto da parte dei singoli condomini.
Sono altresì nulle le delibere adottate senza il rispetto delle maggioranze previste dalla legge, oppure quando hanno un oggetto illecito o impossibile infine quando ledono i diritti dei condomini sulle parti comuni ho sulle porzioni di proprietà esclusiva di ciascun condomino.

In caso di nullità la delibera può essere impugnata in qualsiasi momento ed è ciascun condomino.

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Fabrizio Gareggia

Avvocato iscritto all'Ordine degli Avvocati di Perugia - Laurea in Giurisprudenza conseguita presso l'Università degli Studi di Perugia con una tesi in Diritto del Lavoro sul tema "Il principio di non contestazione nel processo del lavoro - Cass. SSUU 761/2002". Esercita la professione legale nel proprio studio sito in Bastia Umbra (PG)

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